DRIVERS OF NON-LISTED REAL ESTATE FUND RETURNS IN EUROPE AND ASIA: A STATISTICAL ANALYSIS

• A panel data regression analysis is undertaken on a dataset spanning European and Asian non-listed real estate funds to determine the primary variables which are driving non-listed real estate fund returns.
• A large proportion of fund returns in Europe and Asia are found to be attributable to four primary variables: the underlying returns of the property markets in which the fund is invested; the level of gearing at the start of the return period; the size of the fund; and the fund distribution yield.
• The greatest proportion of overall fund returns are derived from the underlying real estate markets and sectors in which has a fund is invested.
• Gearing strategies had a negative overall influence on fund returns over the assessed period implying that leverage is a not a value adding strategy for non-listed funds.
• Leverage is found to have a positive impact on returns during an ‘up market’ however has a greater relative negative impact on returns during a ‘down period’
• The relationship between the variables affecting fund performance remains consistent in both regions analysed however the regression model is able to account for a greater proportion of the fund return in European funds than Asian funds.
• The significance of the results may be influenced by the size of the dataset with the European dataset spanning 10 years and 284 funds and the Asian dataset spanning 5 years and 68 funds.

ヨーロッパとアジアにおけ非上場不動産ファンドでリターンを生み出す要因:統計的分析

• 非上場不動産ファンドを推進させる主たる変数を決定するために、パネルデータ回帰分析がヨーロッパとアジアの非上場不動産ファンドに対して行われました。
• ヨーロッパとアジアにおけるファンドのリターンの大部分は、4つの主要な変数に起因することが分かりました。それは、ファンドの投資対象となっている不動産市場からのリターン、リターン期間の初期におけるギアリング (収益を挙げるために他人資本を使用すること) のレベル、ファンドの規模、そしてファンド分配による利回りです。
• ファンドからのリターン全体の中で最も大きな割合を占めるものは、基礎となる不動産市場およびファンドの投資先セクターから来ます。
• ギアリング戦略は、評価期間においてファンド全体にマイナスの影響を与えていました。これはつまり、レバレッジは非上場ファンドに対しては付加価値を与える戦略にはならない、ということを示唆しています。
• レバレッジは、「市場が上向いている」時期はリターンに対してプラスの影響を及ぼすけれども、しかし「景気が落ち込んでいる」時期には、リターンに対して比較的に見てより大きなマイナスの影響を及ぼすことがわかりました。
• ファンドの業績に影響する各変数間の関係には、分析された両方の分野において一貫性が見られますが、しかしながら、回帰モデルは、アジアのファンドのリターンよりもヨーロッパのファンドにおけるファンドのリターンの割合が大きいことを示しています。
• この調査結果がどれだけの重要性を持つかは、データセットのサイズによる影響を考慮して検討する必要があります。ヨーロッパのデータセットは10年間および284のファンドにまたがるものであり、アジアのデータセットは5年間および68のファンドにまたがるものだからです。

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