CAPITAL RAISING 2014 – PILOT SURVEY

ANREV’s survey of 147 fund managers found that the non-listed real estate industry raised a total of US$132.5 billion of capital globally in 2013 compared to USD86.4 billion in 2012.

Asia Pacific strategy vehicles raised US$20.2 billion in 2013 compared to US$11.4 billion in 2012. The greatest share of this – US$14 billion – was allocated to non-listed funds.

With the rapid growth of the Asia Pacific non-listed real estate market, it is timely to assess how much capital is entering the market and what this figure represents on a global basis. This inaugural annual ANREV report provides information on the amount of institutional equity capital entering the Asia Pacific non-listed real estate market and offers insights into its target strategies, as well as overall global figures.

This survey covers capital raising activities across all Asia Pacific non-listed products including separate accounts, joint ventures, club deals, funds of funds and non-listed real estate debt products. 

DTZ 중국시장 통찰: 중국 오피스 대기 물량 및 역동적 공급 증가... 그래도, 우려하는 정도의 악재는 아니다.

-중국의 오피스 시장은 향후 3년 동안 전례 없는 공급 증가를 겪게 될 것이다. 2014-2016년 사이에 완공이 계획된 공급량은 2,560만 sq m이다. 이는 2011-2013년 공급된 820만 sq m의 세 배에 이른다 (그림 1)

-그러나, 현실은 보기보다 두려워 할 만한 것은 아니다. 공급지연과 규모축소로 인하여 2014-2016년 동안 계획된 대기물랴의 약 55%만이 실제로 공급될 것으로 예측된다. 따라서, 계획된 대기물랴에 비해 공급누적이 그다지 심할 것으로 보이지는 않는다.

-2009년과 2014년 1사분기 사이에 완공된 건물 200동의 흡수 패턴을 DTZ가 분석한 바에 따르며, 새로운 건물이 완전입주융(97%)를 달성하는데 거의 24개월이 걸리는 것으로 나타났다. 1등급도시의 건물들은 그 보다는 빠른 흡수를 보였으며, 2등급 도시들의 흡수율은 최근 하락세가 분명해 보인다.

-경기부양의 효과로 기업확장 계획이 크게 가속화되었던 2010년과 2011년은 제외하고, 지난 2년간 중국의 전반적인 신규공급의 증가는 순흡수량을 앞지른 것으로 나타났으며, 이에 따라 , 거의 모든 주요 도시에서 공실률이 증가하여 평균 12.7%에 이르렀다.

-향후 3년동안 순흡수량이 늘어날 것으로 예상되기는 하지만, 2016년까지 공실률은 여전히 20% 이상까지 늘어날 것으로 보인다. 예상되는 공사지연으 감안하더라도, 향후 몇 년 동안은 신규공급이 순흡수량을 계속 초과할 것으로 예측된다.

-1등급과 2등급 도시에서 모두 향후 3년 동안 공급이 흡수 잠재력을 상회할 것이다. 도시간 격차는 어느 정도 예상할 수 있으나. 밀려올 신규공급으로 인하여, 전체적으로 2등급 도시들 사이에서 불균형이 더 클 것으로 보인다.

결론

향휴 수년간 중국의 오피스 시장의 수급상황이 점차 불균형을 이룰 것이라는 점에서, 입주자들은 오피스 포트폴리오, 임대전략, 입주비용 등을 평가하에 있어, 보다 전술적인 접근방식을 채택하는 것이 바람직할 것이다. 대부분의 도시에서 공급이 수요를 초과할 것이기 때문에, 세입자들은 건물주보다 임대료 협상에서의 입지가 점차 유리해 질 것이다. 보다 중요한 것은, 중국 전략의 우량 공간의 임대 가능성이 높아지면서 입주자들은 작업공간의 효율성을 향상시킬 수 있는 선택권이 넓어질 것이며, 이를 위해 오피스 통합, 분산화, 전략적 공간의 취득 등 다양한 방법을 구사할 수 있다는 점이다.

이와 대조적으로, 중국에서 오피스 취득 기회를 찾고 있는 투자가들은 현 시기를 투자 전략을 수행할 수 있는 독특한 시점으로 볼 수도 있다. 한 편으로, 중단기적으로는 대부분의 도시에서 시장전망이 좋지 못하다. 다른 한 편으로는, 우량 자산을 합리적인 가격에 취득할 수 있는 유리한 입장이 될 수도 있는 것이다. 그러므로, 투자가들은 장기 디벱롭먼트 동향에서 가장 혜택을 입을 자산에 초점을 모으고, 경제 개혁이나 업계 진화에 의해 주도되는 수요 증가에 의해 도움을 받을 시장에 집중해야 할 것이다. 나아가, 향후, 공급 과잉으로 인해 우량 자산과 비우량자산 간의 격차가 심화될 것이라는 것이 당사의 의견이다. 따라서, 하위사장 입지와 부동산 특유의 요인들이 자산가격을 견인하는 보다 중요한 역할을 하게 될 것이기 때문에, 투자가들은 취득대상을 평가함에 있어 보다 더 철저하게 초점을 맞춘 상향식 접근방식을 사용해야 할 것이다.

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거시경제 상황

연속되는 경제 전망치 하향 조정

-2014년 3월 10일 발표된 2013년 10-12월의 실질 GDP 성장율 (2차 예비수치)는 연평균 0.7%였다.(분기별, 계절 조정후) 이는 과거예측보다 낮아졌기 때문에, 리서치 기관들이 연속적으로 2013년 및 2014년 GDP 성장률 예측을 하향 조정하였다.

-10-12월 실질 GDP 기여도에 따르면, 국내 수요는 +0.7% 성장으로 기대를 대체로 충족시킨 반면, 해외 수요는 7-9월 -0.5%를 보인 것처럼 마이너스 성장을 보였다. 기대된 대로, 국내 수요는 증가세를 나타내었다. 예를 들어, 민간 기업의 자본 투자는 +5.3%(분기별, 연평균) 증가하였으며, 민간 최종 소비지출은 +2.0%(분기별, 연평균) 증가하였다.

-이번 분기 수치의 예상치 못한 요소는 해외 수요 약세였다. 상품 및 서비스 수출이 +1.7%로 반등했지만, 강세가 두드러지지 못했다. 반면, 수입은 +14.7%로 상당히 증가되었다. 엔화 약세가 1년 정도 계속 되었음에도 불구하고, 수출의 성장세가 약하다는 것은 우려되는 점이다. 이에 대해 가능한 원인으로 다음을 들 수 있다; (1) 느린 속도의 해외 경기회복, (2) 생산기지의 이전으로 인해서 낮아진 수출량과 환율의 상관관계, (3) 엔화 약세에도 불구하고 수출 상츔 가격을 인하하지 않은 기업들 (4) 전지기계 등 일부 부문에서 무역 적자 증대

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For the first time ANREV is collecting quarterly data, compared to bi-annual data collection of quarterly data previously.

Data contributions were received from 92 funds with a total gross asset value of US$83.3 billion. The All Asia Index headline return was 2.1% in local currency for Q1 2014 compared with 2.6% in Q4 2013.

Further detail of the sub-indices which cover fund style and various geographies can be found in the full report.

We would like to thank all the companies that supported the data collection exercise and look forward to your continued support in the next round of data collection in July.

To participate in the ANREV Index, please contact Amélie Delaunay at [email protected] or Henry Lam at [email protected] to take part in this industry-led initiative or if you have any questions about the ANREV Index.

Global Real Estate Fund Index (GREFI) shows the performance of non-listed real estate funds on a global scale and is created by ANREV, INREV and NCREIF. This publication includes the performance figures up to Q1 2014.

The GREFI consists of 372 funds in Q1 2014. The total gross asset value of all funds is $460.8 billion.

Please send your feedback on this consultation release to [email protected].

The document is a distillation of information provided to ANREV by non-listed property vehicles, as well as publicly available information of other non-listed property vehicles, in order to give a view on the size and composition of the Asia Pacific non-listed property funds market over a particular period of time.

If you have any questions, please contact Henry Lam at [email protected]

Red Paper - July 2014 - CHINA OFFICE PIPELINE AND DYNAMICS COMING WAVE OF SUPPLY …NOT AS BAD AS IT LOOKS

The Chinese office market is entering into a period of unprecedented supply over the next three years. There is
a 25.6 million sq m pipeline planned for completion between 2014 and 2016. This is triple the 8.2 million sq m
supply which came on stream between 2011 and 2013.

This report is authored by Andrew Ness, Dennis Fung and Kenneth Chiu from DTZ. 

マクロ経済 成長率見通しの下方修正が相次ぐ

• 2014 年3 月10 日に発表された2013 年10-12 月期の実質GDP 成長率（2 次速報）は年率+0.7%（季節調整済み前期比）となった。これは事前の予想を下回るものであったため、2013 年及び2014 年のGDP 成長率見通しを下方修正する調査機関が相次いでいる。
• 10-12 月期実質GDP の寄与度をみると、内需は+0.7%と概ね予想通りであったのに対し、外需は-0.5%と、7-9 月期に続きマイナスとなっている。民間企業設備投資が前期比年率+3.0%、民間最終消費支出が同+1.6%となるなど、国内需要は事前の予想通り改善傾向を示している。
• 今回、予想外だったのは外需の弱さであった。財貨・サービスの輸出は+1.7%とプラスに転じたものの力強さにかけ、一方で輸入は+14.7%と大幅に増加した。円安傾向となって1 年ほど経過したにもかかわらず、輸出が伸び悩んでいる点が懸念されるが、これに関しては、①海外経済の回復ペースが鈍いこと、②生産拠点の海外移転が進み、輸出数量の為替感応度が低減している可能性、③円安が進む中でも、企業が輸出価格を引き下げていない可能性、④電気機械部門などの一部セクターにおいて貿易赤字が拡大しているため、などの理由が考えられている。