はじめに ― シャドーバンキングとは？

近年中国の国内銀行は不動産部門への融資により慎重になっており、銀行から融資を受けることは難しくなりつつある。その結果、成長・拡大に向けた資金を調達する他の方法を模索するデベロッパーが増加している。その手段のひとつがシャドーバンキングを通じた借り入れである。

中国のシャドーバンキング制度は、商業銀行と同様の業務を行うものの、銀行規則の対象とならないノンバンク系金融仲介業者にまたがる。地下銀行、マイクロクレジット会社、国内銀行向け簿外融資、プライベートエクイティ・ファンド、信託商品など仲介業者は多岐に渡る。

中国のシャドーバンキング制度のうち最も厳しく規制されているのは、信託法の縛りを受けている信託市場で、中国銀行業監督管理委員会（CBRC）の監督下にある。中国の信託部門は過去5 年間で10 倍近く成長し、2008 年の1.24 兆元から2013 年には10.9 兆元と保険部門の資産規模を軽々と越えた。信託部門は現在中国GDP の約20％を占める。

Data contributions were received from 94 funds with a total gross asset value of US$87.7 billion. The All Asia Index headline return was 2.2% in local currency for Q2 2014 compared with 2.2% in Q1 2014.

Further detail of the sub-indices which cover fund style and various geographies can be found in the full report.

We would like to thank all the companies that supported the data collection exercise and look forward to your continued support in the next round of data collection in October.

To participate in the ANREV Index, please contact Amélie Delaunay at [email protected] or Henry Lam at [email protected] to take part in this industry-led initiative or if you have any questions about the ANREV Index.

Global Real Estate Fund Index (GREFI) shows the performance of non-listed real estate funds on a global scale and is created by ANREV, INREV and NCREIF. This publication includes the performance figures up to Q2 2014.

The GREFI consists of 376 funds in Q2 2014. The total gross asset value of all funds is $419.7 billion.

Please send your feedback on this consultation release to [email protected].

중국의 그림자 금융 그리고 부동산 시장

그림자 금융이란?

최근 중국 국내은행들이 점차 부동산대출에 신중을 기하고 있기 때문에, 은행에서 대출을 받기가 점점 어려워지고 있다. 이로 인해, 디벨로퍼들은 점차 새로은 금융조달 방식을 통해 성장과 확장을 꾀하고 있다. 그 중 한가지 방법이 그림자 금융시장을 통한 채권조달이다.

중국의 그림자금융에는 시중 은행과 유사한 서비스를 제공하는 논뱅크금융기관도 포함되어 있음에도 불구하고, 그림자 금융은 은행법 규제를 받지 않는다. 지하금융, 소액 신용 대출회사, 국내 은행을 위한 부외대출, 사모펀드 및 신탁 상품 등 다양한 중개기관들이 존재한다.

결론

중국과 같은 대국은 부실채권을 피할 수는 없을 것이다. 그림자 금융문제를 해결하기 위해서는, 정부가 대출 부실과 부도에 관한 건전하고 시행 가능한 기본법을 수립할 필요가 있다.

여러 형태의 금융 중재기관을 다루는 종합적인 기본법을 세움으로써, 대출 심사의 투명성과 전문성을 높여야 한다. 또한 시급한 것은, 중국의 금융부문을 현대화하고 효율적인 신용 평가제도를 도입함으로써, 은행이 효과적으로 대출 가겨글 결정할 수 있도록 하는 것이다. 그러나, 중국의 은행 부문 개혁은 생각보다 광범위한 이슈이기 때문에 시간이 많이 필요할 것이다.

여전히 그림자 금융은 은행 제도의 상대자이자 다양한 서비스의 제공수단으로서 존재할 필요가 있다. 계속 커져가고 복잡해지는 중국경제의 니즈를 충족해야 하기 때문이다. 그림자금융제도에 대한 우려가 확산되자, 중국 중앙정부는 신탁 상품에 대한 감독을 강화하였다. 그 결과, 2014년 4월 현재, 신탁 대출을 통한 자본 조달 규모가 전년도 대비 79%나 떨어졌다. 향후 몇 분기 동안, 그림자 금융 풀은 축소되거나 지금보다 훨씬 더 완만하게 증가할 것으로 보인다.

단기적으로는 대출시장의 과도한 확장과 불량대출을 해결할 수 있을지는 불확실하지만, 중국경제성장의 장기 전망은 대체로 긍정적이다. 현재 상황에서는, 투자가들이 가격과 수익률을 개선하는 투자조건을 얻고자 한다면, 수급현황이 균형적인 높은 등급 도시의 프로젝트에 참여해햐 할 것이다.

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In recent years domestic banks in China have turned more cautious towards lending to the real estate sector and
bank loans have become increasingly difficult to obtain. As a result, more developers are seeking alternative sources
of financing to fund their growth and expansion. One option is to raise debt through the shadow banking market.

The shadow banking system in China encompasses a collection of non-bank financial intermediaries which provide
services similar to commercial banks but are not subject to the banking regulations. There are a wide range of
intermediaries including underground banks, microcredit companies, off-balance sheet loans for domestic banks,
private equity funds and trust products.

中国：DTZ による洞察

中国におけるオフィス開発案件とダイナミクス

押し寄せる供給の波、見かけほど悪くない

• 中国のオフィス市場は今後3年間で、未曽有の大量供給を体験する。2,560万平米もの開発案件が2014年から2016年にかけて竣工予定であり、これは2011年から2013年の供給量、820万平米の3倍に相当する（図1）。
• しかし現実にはそれほど恐れることはない。我々は、予定されている開発案件のうち、2014年から2016年に実際に供給されるのは55％とみている。これは工事の遅延や規模の縮小によるものだ。従って過剰供給は予想ほど厳しいものにはならないだろう。
• 2009年から2014年第１四半期までに竣工したビル200棟の吸収パターンの分析では、新築ビルが満室稼働（97％）になるまでに平均24か月を要した。ティアⅠ都市のビルの吸収ペースはもっと速く、一方ティアⅡ都市では近年ペースが明らかに落ちてきている。
• 景気刺激策の効果により企業の拡張計画が加速した2010年と2011年を除き、中国ではここ2年間で全体として新規供給量の増加が純吸収量を超え、ほぼすべての主要都市で空室率が平均12.7％まで上昇する結果となった。
• 純吸収量は今後3年間で増加するものの、空室率はそれでも上昇し2016年までに20％を超えると予想される。建設工事の遅延の可能性を考慮しても、今後数年間は新規供給量が純吸収量を上回るであろう。
• ティアⅠ都市、ティアⅡ都市とも、今後3年間は供給が吸収力を上回る。全体としては新規供給の波を受けて都市間に差が出て、ティアⅡ都市全域で総じて需給バランスが崩れる方向に進むと考えられる。

This is the third study on the fees and terms of non-listed real estate funds investing in the Asia Pacific region. It is carried out for ANREV by KTI Finland. This annual project aims to increase the transparency of the fee structures and fee levels in funds, and to create a framework for the regular reporting of fees in funds. The project also aims to increase the understanding of the challenges and limitations the non-listed real estate fund industry faces in analysing and comparing fee structures and levels.

The results of this study will also be used to compare management fees of Asia Pacific, European and US funds in a separate study to be published in Q3 2014.

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