本報告書は、ANREV/INREV ファンドマネージャー調査2014 の結果をまとめたものである。同調査は2013 年12 月31 日現在、各ファンド運用会社が取り扱っている運用不動産資産の総額(AUM) に関する内容だ。

調査は３つの部分から構成されている。第１部は不動産に直接・間接的に投資する上場および非上場投資ビークルに対するすべての不動産AUMに関する内容である。第２部は非上場直接不動産投資ビークルに焦点を当てて、ファンド/ 合同運用ファンド、分離勘定、合弁投資、クラブディールについて記載されている。第３部は非上場不動産ファンド/合同運用ファンドについてである。最後に、今回の調査に協力してくださったファンド運用会社のリストが別添として添付されている。

ANREV is now collecting investor reporting documents for its fifth Review of Investor Reporting Trends 2014, a survey of non-listed real estate funds in the Asia Pacific Region.

This project, which is again being undertaken in co-operation with PwC, reviews reporting practice in the Asia Pacific region in relation to the INREV Guidelines. It aims to analyse non-listed real estate funds’ investor reporting to determine the extent to which they comply with the INREV Guidelines on annual and interim reporting and to identify the current market best practices for this topic in Asia-Pacific. The INREV Guidelines were recently reviewed, updated and reissued, to access them click here: INREV Guidelines - ANREV.

Whilst 2013 investor reporting was performed whilst the new Guidelines were in White Paper form, the 2014 report will look at compliance with the new Guidelines. 

In order to assess compliance with INREV Guidelines, we would like to invite you to fill the self-assessment questionnaire, to access them click here: Guidelines_Compliance_Checklist. We would appreciate if you could send it back together with your latest audited annual reports and interim reports before 22 July 2014.  Note that in Asia, the “interim reports” required by the Guidelines, would often be the quarterly reports sent to investors, and in some cases, presentations which are made in quarterly investor calls. Each manager may determine what documents to submit, depending on how they report to investors, and where information relevant to the Guidelines is presented. Managers may wish to submit Q4 quarterly report, if one is issued to the same date as audited financial statements.

As with previous Investor Reporting studies, participating fund managers will be provided with high-level individual feedback on the reporting performance of their funds and areas for potential improvement, with a follow up physical meeting or phone call to discuss the findings.

To preserve confidentiality, your reporting documents should be submitted directly to PwC (contact details below). All information submitted by fund managers for the purposes of the study will be treated confidentially. ANREV management may also attend some feedback meetings unless a participant requests them not to. More information about PwC and their assurance on confidentiality are provided below.  

We would therefore appreciate it if you could send the latest audited annual reports and quarterly investor reports for your non-listed real estate funds to us as it becomes available at the address below, before 22 July 2014.

Private & Confidential

PwC

21/F, Edinburgh Tower

15 Queen’s Road, Central

Hong Kong

Attention: Stanley Tam

E-mail: [email protected]

If you have any questions with regard to the project please do not hesitate to contact the PwC project leader, Mr. Paul Walters, or Amelie Delaunay.

Thank you in advance for your support.We look forward to receiving your responses. 

Information on PwC

PwC helps organisations and individuals create the value they’re looking for. We’re a network of firms in 158 countries with more than 180,000 people who are committed to delivering quality in assurance, tax and advisory services. Tell us what matters to you and find out more by visiting us at www.pwc.com.

PwC refers to the PwC network and/or one or more of its member firms, each of which is a separate legal entity. Please see www.pwc.com/structure for further details.

CONFIDENTIALITY

PwC will treat all fund annual reports and other information provided by ANREV members and other fund managers for the purposes of this project as confidential and in accordance with PwC’s normal confidentiality policies and procedures. All such reports and other information provided for the project will only be used for the purposes of the project and will be stored in a secure location.

Neither the names of the participants in the study nor any financial data in the reports submitted will be published or referenced in the final report or otherwise. 

近年グローバル市場は不安定な状態が続いています。過去数年にわたり市場を支えてきた国債購入政策を撤回する米連邦準備銀行（FRB）の動き、米欧中の経済成長率の差、新興市場に漂う緊張感に投資家は神経をとがらせています。

でも、これはそんなに悪い状況でしょうか？

グローバル経済を修復するために「ステロイド剤」が投与されると世界は正常化へ向かい、アジアにとっても良い兆しとなっています。金融緩和策を縮小することにより、FRBは米国経済が好転しているとのメッセージを発し、アジア経済にもプラスの効果をもたらしています。「ホット」マネーの流入によって当初恩恵を受け、その後逆の影響が見られなかった一部の市場へと投資家が再び参入する機会が訪れています。

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著作権はウェイ・チュン・ロー（Whye Choong Low）, Head of Asia Pacific, Composition Capital Partnersに帰属します。

エクゼクティブサマリー

韓国の資産運用市場では高齢化社会に備えた年金資産が一層積み上がり、それに伴い年金基金や信用協同組合等の機関投資家の影響力も拡大している。これらの機関投資家は通常、長期投資家と見なされるが、その資産運用戦略は歴史的に債券やローンといった保守的なポートフォリオに照準を定め、株式等のよりリスクの高い資産は敬遠してきた。だが低金利環境が続く中で、そうした保守的な資産運用ではもはや目標リターンを達成することができないとの認識が広がっており、昨今、韓国の年金基金はその保守的な資産配分戦略を再構築する動きを見せている。

資産配分の見直しにおいて、ポートフォリオの再構築が開始された当初は国内株式など伝統的資産が中心であった。これは、リスクが高いものの、伝統的資産はファンドマネジャーにとって比較的なじみが深かったことによる。しかし最近になって、不動産やプライベートエクイティといったオルタナティブ投資に資産運用の対象範囲を拡大しようと努力が向けられつつある。投資対象地域についても、情報へのアクセスが容易な国内マーケットから海外市場へと移っており、海外投資への配分が徐々に増えている。例えば、韓国の代表的年金基金の筆頭である国民年金公団（National Pension Service、以下「NPS」）は2002 年からオルタナティブ投資への配分を継続的に高めてきたことで知られている。私立学校教職員年金公団（Teachers’Pension）や公務員年金管理公団（Government Employees Pension Service）も、世界金融危機を受けて2008 年以降は縮小してきたものの、このところオルタナティブ投資を積極的に増やしていることで知られている。

本ペーパーではこうした背景の下、韓国の主要な公的年金基金がその中長期的な資産配分戦略においてオルタナティブ投資へ の配分を増やしていることの原因と、その関連する問題について分析しており、ポートフォリオにおけるオルタナティブ投資 の比率の拡大が国内機関投資家の将来戦略に対して持つ意味を明かにすることを目指している。

Red Paper - May 2014 - THE TREND OF EXPANDING ALTERNATIVE INVESTMENTS BY KOREAN INSTITUTIONAL INVESTORS AND ITS IMPLICATIONS

As the asset management market in Korea has seen an increasing accumulation of pension assets, in preparation for an aging society, the influence of institutional investors, such as pension funds and credit unions, has also been on the rise. Although these institutional investors are typically seen as long-term investors, their asset management strategies have historically shown a concentration of conservative portfolios such as bonds and loans, rather than more risky assets such as equity. With the continued low-interest rate environment, however, it is widely believed that such conservative asset management no longer serves to achieve their return target. Pension funds in Korea have recently been observed to be experiencing restructuring in their currently conservative asset allocation strategies.

This report is authored by Chaewoo Nam from Korea Capital Marekt Institute(KCMI).

국내 기관투자자의 대체투자 확대 및 시사점

고령화 사회에 대비한 연금 자산의 축적으로 인하여 자산운용시장에서 연기금(pension fund) 및 각종 공제회와 같은 기관투자자의 영향이 지속적으로 확대되고 있다. 이러한 기관 투자자는 전형적인 장기투자로 분류됨에도 불구하고, 지금까지 이들의 자산 운용 전략을 살펴보면 주식과 같은 위험자산(risky asset)보다는 채권 또는 대출과 같은 안전자산으로 구성된 보수적 포트폴리오에 편중되어 왔다. 하지만 계속되는 저금리 상황으로 인하여 이러한 보수적 자산운용으로는 더 이상 기금에 요구되는 운용 수익률을 달성하기 힘들다는 인식이 확대되면서 최근 들어 연기금의 보수적인 자산배분 전략에 구조적인 변화가 관측되고 있다.

이러한 자산배분 재편 과정을 살펴보면, 초기에는 주로 국내주식(domestic equity)과 같이 높은 위험에도 불구하고 상대적으로 기존 운용역(fund manager)에게 익숙한 전통적자산(traditional asset)을 중심으로 포트폴리오 재편이 이루어졌으나, 최근에는 부동산(real estate) 또는 사모투자(private equity)와 같은 이른바 대체투자(Alternative Investment; AI)의 영역으로 자산운용의 범위를 확장하고자 하는 노력이 활발한 상황이다.투자 지역 역시 초기에는 정보 접근이 보다 용이한 국내투자부터 시작하여 점차 해외 지역으로 투자 비중을 확대하고 있는 양상이다. 대표적 연기금인 국민연금(NPS)의 경우 2002년부터 대체투자 비중을 지속적으로 확대하고 있는 것으로 알려져 있으며, 사학연금(TP)과 공무원연금(GEPS) 역시 2008년 금융위기 이후 위축되었던 대체투자 비중을 최근 들어 다시 적극적으로 확대하고 있는 것으로 파악된다.

이러한 배경 하에, 본고에서는 국내 주요 공적연기금(public pension funds)의 중장기 자산배분 전략에 나타나는 대체투자 비중 확대의 원인 및 문제점을 분석하였다. 이러한 분석이 향후 국내 기관투자자들이 대체투자를 확대하는데 있어 유용한 시사점을 제공할 수 있기를 기대한다.

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글로벌 시장의 덜컹거리는 주행이 아시아 부동산에는 악재인가?

최근 글로벌 시장은 덜컹거리며 주행을 하고 있다. 연준이는 지난 수 년 동안 시장을 지탱해온 채권 매입 프로그램을 종료하려 하고 있고 미국, 유럽, 중국의 성장 보고서가 상반되는 모습을 보이고 있으며 신흥시장은 불안하다. 이런 모든 요인들로 인해 투자가들은 초조해진다.

그러나, 이런 모든 것이 과연 악재일까?

Composition Capital Partners는 이것이 오히려 아시아에게는 호재라고 본다, 글로벌경제를 치료하기 위한 '스테로이드' 를 한 차례 맞으면 세계가 정상화되기 때문이다. 양적완화 축소와 함께, 연준이는 미국 경제가 개선 중이라는 메시지를 전달하고 있으며, 이러한 상황은 아시아 경제에 도움이 되는 것이다. 여기서 알 수 있는 것은 투자가들이 특정 시장에 재진입할 기회가 있다는 것이다. 여기서 알 수 있는 것은 투자가들이 특정 시장에 재진입할 기회가 있다는 것이다. 즉, 원래 과거에 '핫머니' 의 유입으로 혜택을 입었다가,그 후 그 반대의 효과를 경험하지 않은 시장에 진입 할 수 있다는 것이다.

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This report outlines the results of the ANREV/INREV Fund Manager Survey 2014. It looks at the total real estate assets under management (AUM) for individual fund managers as of 31 December 2013.

The survey is structured in three parts. Chapter one includes all real estate AUM for non-listed and listed vehicles investing directly and indirectly into real estate. Chapter two focuses on non-listed direct real estate vehicles and includes funds/commingled funds, separate accounts investing directly into real estate, joint ventures and club deals. Chapter three looks in depth at non-listed real estate funds/commingled funds. Finally the appendix includes a list of all fund managers participating in the survey with their AUM.