エグゼクティブサマリー

・中国経済の構造変化は複雑であるが、引き続き大きな住宅不動産投資機会を形成していく。「シェルター需要」なのか「改善需要」なのか検証する際、住宅需要を細分化するとｗかりやすい。後者は生活環境を改善する為の需要であり、住宅不動産市場の主要な牽引役になると期待されている。

・中国の上位10都市は、より好ましい住宅投資環境を提供すると見られる。現在の大都市は今後もその規模を保持し、さらに成長すると見込まれる一方、現在の小都市は小さいまま、もしくはさらに小さくなる可能性がある。

개요

• 중국경제의 구조적 변화는 매우 복잡하기는 하나, 향후 상당한 규모의 주택부동산투자기회가 계속 늘어날 것으로 보인다. 주택수요를 “주택수요” 대 “주택개량수요”로 분리하여 비율을 조사하는 것이 바람직하다. “주택개량수요”란 주거상태개선을 위한 수요로서, 향후 주택부동산시장의 강한 동인이 될 것이다.

• 중국의 10 대 대도시들의 주택투자환경이 상대적으로 우수할 것이다. 현재 대도시들은 그 규모가 유지되거나 더 커질 것이며, 현재 소규모 도시들은 크기가 유지되거나 더 축소될 것이다.

도입

논평가들에 따르면, 최근의 중국주택시장은 중국경제 및 글로벌 경제에 모두 커다란 위험이라고 한다. 이렇게 우려하는 이유는 2014 년에 주택가격이 떨어지고 거래량도 급락했기 때문이다. 공급량은 경기순환에 따라 변화하고, 투자가/ 디벨로퍼의 리스크성향도 경제 및 금융시장 사이클에 따라 달라진다. 따라서, 주택전망을 볼 때 이제는 “수요의 지속가능성”이 큰 화두가 되었다. 본 고는 주택에 대한 장기수요( 입주자수요) 및 수요양상을 예측하는 기초를 마련하고, 투자에 대한 함의를 평가하고자 한다. 본 고의 분석에 따른 시사점들은 다음과 같다:

• 입주자총수요는 계속 증가할 것이나, 약화되는 인구동향으로 인해 지금까지보다는 그 증가속도가 둔화될 것이다.

• 향후 주택업그레이드수요가 더 중요해질 것이다. 입주자들은 중산층 내지 고급주택세그먼트를 선호할 것이다. 중국의 특정지역에 입주자수요가 강하게 집중될 것이며, 특히 서비스섹터가 더 빨리 발달된 주요도시의 우수 서브마켓에 집중될 것이다. 결론적으로, 시장선택이 중요하다.

Junction of Qixin Road and Gudai Road, Minhang District, Shanghai, China

Mapletree is committed to developing environmentally friendly properties. This is driven by the view that sustainable developments not only minimise environmental impact, but enables its users to enjoy cost savings as energy and water consumption lowers.

Spanning 11.9 hectares and comprising two Mapletree signature developments – Mapletree Business City and VivoCity, the Minhang development will cater to the growing demand for decentralised, cost-effective quality office space, and provide retail and lifestyle options to the business and residential communities nearby. For their environmentally sustainable design, both developments were awarded the LEED Gold and Silver level (precertification) respectively.

Data contributions were received from 93 funds with a total gross asset value of US$87.7 billion. The All Asia Index headline return was 9.1% in local currency for 2014 compared with 9.2% in 2013.

Further detail of the sub-indices which cover fund style and various geographies can be found in the full report.

We would like to thank all the companies that supported the data collection exercise and look forward to your continued support in the next round of data collection next year.

Together with the release of Annual Index 2014, ANREV has recalculated the Q4 2014 Quarterly Index and has passed the hurdle of 100 funds. Members can move to ANREV Analysis Tool to check out the updated result. ANREV has also reviewed the ANREV Index Guide to reflect recent changes in production and publication of ANREV Index.

To participate in the ANREV Index, please contact Amélie Delaunay at [email protected] or Henry Lam at [email protected] to take part in this industry-led initiative or if you have any questions about the ANREV Index.

ANREV is pleased to release the April Regulatory and Tax Newsletter in 2015 that gives updates on Asia Pacific legal and tax topics.  In this issue, we have included:
 
Australia
• Australia Investment Manager Regime Public Consultation
China
• China’s new Industry Catalogue for Foreign Investment
Hong Kong
• SFC updates FAQs on Real Estate Investment Trusts
• Hong Kong and China sign fourth protocol on avoidance of double taxation
• Inland Revenue Amendment bill gazetted – profits tax exemption for offshore funds extended to private equity funds 
Japan
• Amendment to Article 63 Exemption
Singapore
• GST rules affecting offshore funds/managers
Switzerland
• Non-Swiss Fund Managers – new Swiss fund marketing regime applies

EXECUTIVE SUMMARY

• Structural changes to China’s economy are complex but will continue to shape significant residential real estate investment opportunities. It is helpful to dis-aggregate housing demand, to examine “demand for shelters” versus “demand for better”, the latter being demand for improved living conditions, which we expect will be a strong driver for the residential real estate market.

• The top ten cities in China are likely to provide a better environment for residential investment. Cities that are large today are likely to remain large and become larger. Cities that are small today will likely remain small and may get smaller.

The consultation is open for the new Performance Measurement Module of the INREV Guidelines.

ANREV and INREV welcome your feedback as we believe that input from the wider industry audience will contribute to covering all aspects in the area of measuring performance for the non-listed real estate vehicles.

We appreciate your feedback before 4 June 2015.

Following the consultation period all relevant feedback will be incorporated and the module will be added to the INREV Guidelines.

Performance Measurement module fits INREV Guidelines framework

The project was initiated by the INREV Performance Measurement and Benchmarking Committee in 2014 and took into consideration GIPS, the generally accepted principles of full disclosure and fair representation of investment performance results. The Performance Measurement module is required to fit into the overall INREV Guidelines framework and is linked with formulas used for the ANREV and INREV Index.

Provide feedback via email

Please send your feedback to Amélie Delaunay, Director of Research and Professional Standards at ANREV via the e-mail: [email protected] or Maurits Cammeraat, Director of Professional Standards via e-mail to [email protected].

はじめに

不動産市場の価格は、ローカル指標、国内指標、グローバル指標などさまざまな要因に基づいて形成される。しかしこれらの市場原理は、クロスボーダー投資家が特定の市場で競う上で有利なギャップを資本市場に生み出すことがある。クロスボーダー投資家にとって投資リターンを変動させるひとつの重要な要因は、言うまでもなく為替変動である。そのため、クロスボーダー投資では必要に応じて為替ヘッジを行う必要がある。

海外市場で借入による資金調達を通して疑似ヘッジまたはセミヘッジされた投資を行う方法は多く存在するが、この戦略では売却による収入を効果的にヘッジすることができず、資本の本国送還時に、基本的に投資家は大きな損益を受けることになる。資本保護のためのヘッジという観点から、為替スワップ先物取引は、変動やリスクを抑え、時には為替差益による投資リターンの増大が望める有効なツールとなり得る。

Raffles City Chengdu (RCC) is an epitome sustainable integrated development in the heart of Chengdu.

The project is designed by Steven Holl and located in the heart of Chengdu city with convenient public transportation and numerous green features.

Raffles City Chengdu (RCC) is situated at the intersection of the First Ring Road and Ren Min Nan Road of Chengdu City. The planning and architectural content of the project is of sliced porosity block forming large public plazas with a hybrid of different functions. Creating a metropolitan public space instead of object-icon skyscrapers, this 300,000m2 project takes its shape from its distribution of natural light. The required minimum sunlight exposures to the surrounding urban fabric prescribe precise geometric angles that slice the exoskeletal concrete-steel composite frameworks of the structure. The large public space framed in the center of the block is formed into three valleys inspired by a poem of the city’s greatest poet, Du Fu (713-770), who wrote, ‘From the northeast storm-tossed to the southwest, time has left stranded in Three Valleys.’ The three plaza levels feature water gardens based on concepts of time-the Fountain of the Chinese Calendar Year, Fountain of Twelve Months, and Fountain of Thirty Days. These three ponds function as skylights to the six-story shopping precinct below. This integrated development comprises of five 110m tailor-made high-rise towers including office spaces, hotels and service residences and a 4-storey shopping mall plus a 4-storey basement car parking. This project was completed in 2013.

환율문제

수익형부동산투자에 외환스왑프라이싱을 활용하는 방안과 그 장점

개요

• 역외투자에 있어 중요한 문제는 통화변동성이다. 이는 다른 건전한 투자의 수익률을 잠식할 우려도 있다.
• 외환선도스왑계약은 환리스크를 줄이고 위험조정수익(RAR) 을 개선하는 효과적인 방식이다.
• 금리차에 따라 프라이싱되는 선도스왑은 부동산투자가들에게 금리전망을 제시한다.

도입

부동산시장의 프라이싱을 결정하는 요인은 지방, 국가, 해외지표 등 매우 다양하다. 그러나, 이러한 시장세력이 자본시장과 단절되는 역외투자가 경에우도 있다. 자본시장에서는 역외투자가가 우위를 차지할 수 있는 특정한 시장이 있을 수 있다. 물론, 적절한 있어, 투자수익률의 변동성을 일으킬 수 있는 중대 요인의 하나가 통화가치변동이다. 따라서, 역외투자는 때에 통화헤지를 해야 한다.

해외시장에서는 채권펀딩을 사용해서 유사헤지(quasi-hedge)나 반헤지(semi-hedge)를 만드는 방법이 많다. 그러나, 이러한 전략들은 매각대금을 효과적으로 헤지하지 못하기 때문에, 투자가들은 자금을 본국으로 송금할 때 대규모 손익에 노출될 수가 있다. 자산보존을 위한 헤징에 관한 한, 외환선도스왑계약이야말로 변동성과 리스크를 줄일 수 있고, 왕복 투자수익률을 개선시킬 수도 있는 효과적 수단이 될 수 있다.

결론

아시아 코어시장의 통화쌍에서 가장 유리한 포지션은 호주의 투자가가 일본으로 진출하는 것이다. 그 이유는 본 연구의 시장들 현물가 격중 이 두 시장의 금리스프레드가 가장 크기 때문이다. 현행 5년 단순 선도스왑금리는 호주달러/엔화 79.8이며(현행 매입하고 호주달러/엔화 92.87) 만일 호주투자가가 현시점에서 1억호주달러(1,000,000 x 98.87 = 92,870,000엔)을 가치는 , 선도금리를 현시점 시세(호주달러/엔화 5년 79.8)로 고정시키고, 5년이내에 호주로 자금을 송금한다면, 그 호주달러 1,163,784 (=92,870,000/79.8) 가 될 것이다. 계약상 이익은 16.4%이 된다

물론, 위의 예는 단순한 것이며 이 같은 금융상품을 결정하는데 필요한 실질적인 요소들을 고려하지 않고 있다. 첫째, 특히 만기가 긴 선도금리시장에서 유동성이 모든 통화쌍에 항상 나타나지는 않을 것이다. 특히 신흥시장은 더욱 그러하다. 신흥시장에는 일반적으로 1 년까지는 이러한 단기만기상품들이 있으나, 그 후에는 거래당사자를 찾기가 어려울 것이다이러한 상품들은 리스크를 헤지하기 위해 이용되는 것이다. 그러나, 부동산자산에 대해 이행될 때는 추가적 요소들이 나타난다. 이러한 계약에서는 거래상대방이 미리 정해진 날짜에 이행하도록 되어 있다. 그러나, 부동산은 항상 유동성이 있는 것이 아니기 때문에, 만일 자산처분이 계획대로 실행되지 못하면, 거래상대방이 대안적 방안을 마련함으로써 계약이 이행되도록 하여야만 한다헤지비율의 문제도 있다. 시장상황에 대한 전망과 미래의 기대 지분가치에 따라, 투자가는 자신의 지분가치를 오버헤지할 것인지 언더헤지할 것인지 결정해야 한다. 만일, 지분의 포지션이 헤지비율에 못미치거나 혹은 넘어서게 된다면, 이는 좋은 쪽이든 나쁜 쪽이든 투자가가 통화변동성에 노출되는 것이 되는 것이다마지막으로, 소득수익률을 선도헤지하는 것이 가능하다. 다만, 이를 수치화하기 위해서는, 레버리지, 헤지보상비율, 소득흐름, 기타 투자가가정 혹은 자산별 가정이 필요하다. 혹자는 위의 전략이 통화상승의 가능성을 완전히 제거하는 것이라고 주장할 것이다. 그러나, 위 전략은 불리한 외환움직임이나 외환투기의 위험도 제거한다는 점과, 투자가들이 부동산자산에 초점을 둘 수 있게 한가는 점을 고려해야 할 것이다. 외환현물시장은 제로섬게임이면서 동시에 변동성 자산군이다. 따라서, 외환헤징은 투자가로 하여금 계약상 선도금리( 가끔은 유리한) 를 고정하고, 추가변동성을 제거하며, RAR 을 개선할 수도 있게 하는 것이다.

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